El Urbanismo balear a debate.

A propósito del Debate sobre urbanismo que se celebrará el próximo día 26 del presente mes de noviembre, organizado por el Vicerectorado Cultural de la UIB, y en el que tengo que tengo que participar, puedo adelantar siete algunas ideas:

1. El urbanismo realizado en Mallorca y en Baleares (aunque con más de un desastre) es mucho mejor que el realizado en otras zonas turísticas del litoral mediterráneo. Es suficiente acudir a la Costa Azul francesa, a Cataluña, al Levante o Andalucía para poder comprobarlo. Evidentemente, esta afirmación no significa que aquí todo se haya realizado de forma correcta, pero sí que no hay que continuar tirando piedras sobre el propio tejado. Por otro lado el grado de protección de nuestras normas está por encima del de otras comunidades autónomas. Y, desde luego, muy por encima del de Mónaco.
2. No se puede detener el crecimiento. No es, como se dice, cuestión de modelo, es cuestión natural el que se tenga que crecer, los padres lo són porque tienen hijos, y éstos quieren casa; las parejas a veces se divorcian y allí en donde antes hacia falta una, ahora hacen falta dos, etc. Por lo que se trata de encontrar un equilibrio responsable entre protección del medio (entorno) y el crecimiento del número de viviendas. Por otro lado, es muy importante que las que actualmente existen estén bien aprovechadas, lo que a mi modo de ver requiere un refuerzo de la figura del propietario en los contractos de alquiler. La inversión en viviendas es buena, incluso muy buena, si éstas se utilizan. Y si nos preguntamos el porqué no se utilizan todas, podremos encontrar distintos motivos, pero, sin duda, uno de los principales es el que en los contratos de alquiler el propietario no está lo suficientemente protegido contra un mal inquilino, lo que le hace preferible esperar a la revalorización de su inversión, por el simple paso del tiempo, sin necesidad de utilizarla. En definitiva, no se trata de parar la construcción, sino de encontrar una forma de canalizarla, ordenada de forma sensata, que permita el crecimiento, y a la vez no deteriore el territorio. Detener el crecimiento supondría el empobrecimiento de la CCAA, lo que inevitablemente repercutiría en un medio ambiente peor conservado y de menor calidad.
3. En este sentido, a título de opinión particular, creo que sería interesante desarrollar un urbanismo vertical de poca altura, es decir, un grado de densidad medio. El tipo de edificación que creo se puede considerar más acertado es el de tres o, quizás, cuatro alturas, en donde las viviendas gocen de sol y de terrazas exteriores que aseguren una buena calidad de vida; a la vez que permite aprovechar bien los solares, de una forma mejor que en el caso de adosados o unifamiliares. De hecho, considero importante conseguir cierta densidad de población que permita que los servicios públicos (como el transporte colectivo y otros) puedan realizarse con costes razonables, pues parto de la premisa que éstos reducen su factura a medida que aumenta la densidad, hasta alcanzar la saturación para densidades muy altas.
4. Los hoteleros suelen quejarse del exceso de edificación. En buena medida ellos son co-responsables, al haber promovido una Ley aprobada hace algo más de una década en el Parlament Balear, según la cual ya no se podían construir más hoteles. Así, en los últimos diez años apenas se han incorporado nuevos establecimientos. Únicamente hoteles pequeños de ciudad y rurales. Lo que ha provocado que una parte del turismo hotelero se haya ido canalizando hacia el residencial, tanto reglado como no reglado, que requiere mucho más territorio y que genera un multiplicador económico, y por tanto de empleo, menor. Es decir, el "números clausus" hotelero, ha creado un tipo de turismo algo menos sostenible y contenido, en términos territoriales. Una vez más se puede recordar la famosa frase de Jovellanos: "Este país no necesita mejores leyes, sino tan sólo menos leyes".
5. Evidentemente un urbanismo de crecimiento restringido conlleva mayores precios (aunque éstos están mucho más ligados a los bajos tipos de interés) de las viviendas que puede suponer una dificultad de acceso a las mismas para muchas personas, por lo que la pregunta a hacerse es: ¿Cómo se puede combinar un urbanismo sensato y a la vez asegurar un fácil acceso a las viviendas?. Probablemente no hay una solución, al menos no hay una solución sencilla a no ser dejar de controlar centralmente los tipos de interés. Pero algunas actuaciones se pueden llevar a cabo. En concreto hay que reducir los costes de transacción en la compra-venta de viviendas, evitando impuestos y tasas distorsionadoras de las condiciones del mercado, así como las subvenciones vía reducciones del IRPF. Pues cuanto más ágil sea el mercado más facilidad habrá para que un mayor número de viviendas se oferten en el mismo; lo que dada la Ley de la oferta y la demanda conllevará una reducción de los precios. De hecho, la solución de acudir a los alquileres (como a veces predican los arquitectos y otros sectores progresistas), no es tal si éstos son tan caros como la propia compra. La solución a los alquileres, como ya se ha apuntado más arriba, pasa por el refuerzo de los derechos del propietario, y, una vez más, sobre la reducción de los costes de transacción.
6. Es interesante hacer referencia a un hecho que parece importante, es que, en el mercado inmobiliario la intermediación adquiere frecuentemente el nombre de "especulación", palabra de connotaciones claramente negativas. El que se utilice esta palabra en lugar de intermediación o gestión, puede deberse a dos motivos básicos: El primero es que la vivienda es uno de los pocos bienes de consumo cuyo valor ha aumentado hasta ahora con el paso del tiempo. Algo que también ha pasado con otros bienes y activos. Sin embargo, en éstos  otros casos no recibe un nombre tan despectivo. El segundo motivo, de recibir tal nombre, está relacionado con los elevados costes de transacción de las viviendas, y con el poco interés que tiene el mercado de alquiler para los propietarios. Estos dos hechos provocan que las viviendas se conviertan en un fondo de riqueza (una forma de mantener la riqueza) para familias y empresas, sin necesidad de tener que recurrir en ningún momento a su utilización. Las gentes que en materia económica están en la edad media, suelen hablar de valor de uso y valor cambio. Sin duda, esa percepción que tienen de dos valores diferentes tiene su origen, una vez más, en la falta de reconocimiento de la propiedad en los contratos de alquiler y, en el exceso de costes de transacción, e instrumentos fiscales distorsionadores en el caso de la compra-venta.
7. Por último, un tema que también se suele considerar de debate para el caso particular de Mallorca es si es mejor hacer de Palma una macro-urbe o dejar que se desarrollen otros lugares a la vez que se contiene el crecimiento de la capital. Creo que es un falso debate, pues ningún otro municipio admitirá soportar los costes de capacidad, tales como el aeropuerto o la prisión, etc. De manera que el único modelo posible es el que Palma sea el motor de desarrollo de las Islas y, por tanto, también sea el lugar en donde crece la urbanización.

El debate está anunciado como:
26 de novembre de 2008. La pressió urbanística de les Illes Balears ha arribat al límit? Josep Ignasi Aguiló, professor titular del Departament d’Economia Aplicada i Macià Blàzquez, professor titular del Departament de Ciències de la Terra.